Im Zusammenhang mit der Finanzierung eines Bauvorhabens oder dem Erwerb einer Immobilie ist die Umschuldung heute der praktische Weg, um Zinskosten einzusparen. Immer abhängig vom aktuellen Niveau der Bauzinsen, gibt es für einen Darlehensnehmer unterschiedliche Möglichkeiten der Umschuldung einer Immobilie.

Variante 1 – die Zinsbindungsfrist für das laufende Baudarlehen endet
Schon mindestens sechs Monate vor Ende Zinsbindung kann mit dem Einholen von Angeboten begonnen werden. Am besten eignet sich ein kostenloser Vergleich von Baufinanzierungen im Internet. Kein Darlehensnehmer ist gezwungen, das Prolongationsangebot seiner kreditgebenden Bank anzunehmen, es gibt immer Baufinanzierer, die deutlich niedrigere Zinsen anbieten. Manchmal genügt es schon, der bisher finanzierenden Bank ein besseres Angebot vorzulegen.

Variante 2 – die Zinsbindung endet in einem bis maximal fünf Jahren
Sind die aktuellen Zinskonditionen auf einem niedrigen Niveau, kann es durchaus angebracht sein, mit einem Forward-Darlehen die Zinsen für die Zukunft zu sichern. Diese Zinsgarantie kostet einen Zinsaufschlag, der mit der Länge der Vorlaufzeit steigt. In Zeiten niedriger Zinsen ist das Forward-Darlehen die beste Möglichkeit zur langfristigen Zinssicherung.

Variante 3 – die Zinsbindungsfrist für das bestehende Darlehen ist länger als zehn Jahre
Als Darlehensnehmer hat man das Recht, nach einer Zinsbindung von zehn Jahren das Darlehen zu kündigen und die Immobilie umzuschulden. Die Umschuldung der Immobilie kann mit einem neuen Darlehen von einem anderen Kreditgeber erfolgen.

Variante 4 – die Immobilienumschuldung innerhalb der Zinsbindungsfrist
In solchen Fällen ist der Darlehensnehmer gezwungen an die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, um ihr den entstandenen Zinsausfall zu ersetzen. In der Regel ist das ein teures Unterfangen, dem die kreditgebende Bank auch zustimmen muss.

Mithilfe einer Umschuldung kann ein Darlehensnehmer, der sein Vorhaben clever geplant hat, Zinskosten im vierstelligen Bereich sparen. Gerade jetzt, in der aktuellen Niedrigzinsphase können Darlehen, die in der Vergangenheit mit hohen Zinsbelastungen abgeschlossen wurden, umgeschuldet werden.

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Wer ein Bauvorhaben realisieren will, kann das in der Regel nicht aus der eigenen Tasche finanzieren. Ein Baudarlehen ist da eine naheliegende Alternative. Doch wer sich nicht genauestens über die jeweiligen Konditionen informiert, kann in böse Schwierigkeiten geraten. Die Vergabe solcher Darlehen ist normalerweise erst bei höheren Summen üblich, die 50.000 Euro übersteigen. Daraus folgert, dass der Darlehensnehmer sich über lange Zeit an diesen Vertrag bindet. Je nach den vereinbarten Konditionen kann die Rückzahlung mehrere Jahrzehnte dauern. Es empfiehlt sich also, sich auf jeden Fall genauestens zu informieren.

An erster Stelle stehen für gewöhnlich die anfallenden Zinsen für das Baudarlehen. Pauschale Angebote gibt es hier nicht, denn für die Ermittlung des Zinssatzes ziehen die Kreditinstitute viele verschiedene Faktoren heran. Die Ermittlung der Bonität ist Voraussetzung und hat große Auswirkungen auf die Zinshöhe. Außerdem wird das Bauvorhaben genau bewertet. Die zu erwartende Wertentwicklung wird genaustens analysiert und spielt für die Zinsen eine große Rolle. Je stabiler der Wert einer Immobilie, desto besser für den Kunden, da das Risiko für die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung geringer wird und die Zinsen entsprechend niedriger angesetzt werden können.

Wichtig ist auch die Dauer der Zinsbindung. Wünscht der Kunde eine langfristige Festschreibung des Zinssatzes, werden oft Aufschläge fällig. Dennoch kann es sich lohnen, bei derzeit niedrigen Kreditzinsen eine langfristige Vereinbarung über die Zinshöhe zu treffen. So profitiert der Kunde davon, wenn die allgemeinen Zinsen wieder ansteigen und sein Kredit davon nicht berührt wird. Es hängt also stark von der langfristigen Zinsprognose am Markt ab, was günstiger für den Kreditnehmer ist.

Vorsicht geboten ist bei Krediten, bei denen die Zinsen nur in den ersten Jahren verlockend niedrig angesetzt sind. Hier sehen die Konditionen der Banken oft stärkere Zinssteigerungen in späteren Jahren vor, die dann die Belastung sprunghaft ansteigen lassen. Vorzeitige Tilgungen werden ebenfalls oft in den ersten zehn Jahren mit hohen Gebühren “bestraft”. Über Sonderkonditionen für die Tilgung sollte der Kunde sich daher schon vor der Kreditaufnahme genau erkundigen und überlegen, ob eine größere Tilgung in den ersten Jahren möglich und wünschenswert ist. Nicht alle Verträge bieten diese Flexibilität.

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